Lorsqu’il s’agit d’hériter d’une maison, il y a quelques points à considérer.
Le prix de base d’une maison dont vous héritez est la juste valeur marchande (JVM) de la propriété lorsque le propriétaire initial est décédé.
15 Supposons qu’on vous ait offert une maison pour laquelle l’ancien propriétaire a payé 50 000 $. Au moment du décès du premier propriétaire, la maison valait 400 000 $. Vous vendez la maison pour 500 000 $ six mois plus tard. (prix de vente de 500 000 $ moins le coût de base de 400 000 $) = gain imposable de 100 000 $.
Si l’exécuteur dépose une déclaration d’impôt sur les successions et choisit la méthode d’évaluation alternative, la JVM est calculée à la date de décès du constituant ou à la date d’évaluation alternative.
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Le produit de la déclaration de vente de maison à l’Internal Revenue Service
Si vous avez un formulaire 1099-S reflétant les bénéfices de la vente ou s’il y a un gain non excluable, vous devez déclarer la vente de votre maison. Le document IRS 1099-S est un formulaire fiscal qui signale une transaction ou un échange immobilier. L’agence immobilière, la clôture de l’entreprise ou le créancier hypothécaire est généralement celui qui délivre ces documents. Si vous remplissez les critères de l’IRS pour éviter d’avoir à payer l’impôt sur les plus-values sur la vente, informez-en votre expert immobilier avant le 15 février de l’année suivant la transaction.
L’IRS explique quelles transactions ne doivent pas être déclarées :
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Si le gain est entièrement exclu du revenu brut et que le prix de vente est inférieur à 250 000 $ (500 000 $ pour les couples mariés). Les propriétaires doivent également confirmer que leur maison est leur résidence principale. Ces attestations doivent être certifiées conformes par l’expert immobilier.
Si le cédant est une entreprise, un gouvernement ou un secteur gouvernemental, ou un cédant de volume exonéré, les règles suivantes s’appliquent (quelqu’un qui a ou vendra 25 biens immobiliers déclarables ou plus à 25 parties ou plus)
Les cadeaux sont des exemples de non-ventes.
Une opération qui sert à rembourser une dette garantie.
Un transfert de minimus se produit lorsque la contrepartie totale de la transaction est inférieure à 600 $.
Points particuliers à considérer
Que se passe-t-il si vous divorcez ou si vous êtes militaire ? Il y a, heureusement, des précautions pour ces scénarios. En cas de divorce, le conjoint qui obtient la propriété d’un bien peut compter les années pendant lesquelles le conjoint précédent a occupé la résidence pour répondre au critère d’usage. 3 De plus, si le bénéficiaire est propriétaire de la résidence, le critère d’utilisation pourrait englober la période que l’ex-conjoint y passera jusqu’à la date de la vente.
Pendant leur service, le personnel militaire et certains représentants du gouvernement, ainsi que leurs conjoints, pourraient choisir de reporter l’exigence de cinq ans jusqu’à dix ans. L’exclusion des gains en capital (jusqu’à 250 000 $ pour les contribuables célibataires et jusqu’à 500 000 $ pour les contribuables mariés déclarant conjointement) est disponible tant que le militaire habite la maison pendant deux ans sur quinze. 18
Gains sur investissements Impôts sur les immeubles de placement
Différents types de biens immobiliers existent. Il est généralement classé comme un investissement, un bien locatif ou un logement principal. L’immobilier utilisé comme lieu principal dans lequel un propriétaire vit est appelé sa résidence principale. Les biens immobiliers acquis ou réaffectés pour créer des revenus ou des bénéfices pour le(s) propriétaire(s) ou l’investisseur sont appelés investissement ou bien locatif.
La classification d’une propriété a un impact sur la façon dont elle est imposée et sur les déductions fiscales qui peuvent être réclamées, telles que les déductions d’intérêts hypothécaires. Les intérêts hypothécaires sur une maison principale peuvent être déductibles jusqu’à 750 000 $ en vertu de la Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi de 2017. En revanche, une propriété utilisée uniquement comme immeuble de placement n’est pas admissible à l’exclusion des gains en capital. 19
L’échange 1031 permet des reports d’impôt sur les gains en capital pour les immeubles de placement si les fonds de la vente sont utilisés pour acquérir un investissement de même nature. Les moins-values de l’année d’imposition précédente peuvent être utilisées pour compenser les plus-values de cession d’immeubles de placement. Bien que les immeubles de placement ne soient pas admissibles à l’exclusion des gains en capital, il existe des stratégies pour réduire ou éliminer les impôts sur les gains en capital.
Maison de vacances vs propriété locative
Les propriétés locatives sont des propriétés qui sont louées à d’autres afin de générer des revenus ou des bénéfices. Une maison de vacances est un bien immobilier utilisé à des fins de loisirs plutôt que comme habitation principale. Il est généralement utilisé pour les vacances et les séjours de courte durée.
Lorsqu’ils n’utilisent pas leurs maisons de vacances, de nombreux propriétaires les convertissent en logements locatifs. L’argent de la location peut être utilisé pour rembourser l’hypothèque et d’autres frais d’entretien. Il y a quelques choses à garder à l’esprit, cependant. Les revenus d’une maison de vacances louée pour moins de 15 jours ne sont pas imposables. C’est ce qu’on appelle un immeuble de placement si la maison de vacances est utilisée par le propriétaire moins de deux semaines par an, puis louée pour le reste. 20
Si vous remplissez les normes de propriété et d’utilisation de l’IRS, vous pouvez profiter de l’exclusion de l’impôt sur les gains en capital lors de la vente de votre propriété de vacances.
Taxes foncières vs taxes foncières
Les expressions immobilier et propLes impôts fonciers, ainsi que les taxes foncières et les taxes foncières, sont souvent interchangés. Cependant, la propriété est une expression large qui fait référence aux nombreux actifs d’une personne, y compris l’immobilier ; De plus, tous les biens ne sont pas imposés de la même manière.
Les taxes foncières sont des taxes ad valorem perçues par les gouvernements des États et des municipalités où l’immeuble est situé sur une base par pied carré. La taxe foncière est calculée en multipliant le taux de la taxe foncière par la valeur marchande de l’immeuble (par exemple, les maisons, les condominiums et les bâtiments) ainsi que le terrain sur lequel il réside.
Les impôts fonciers sont perçus sur les biens meubles sous la forme d’impôts fonciers personnels. La taxe foncière ne s’applique pas aux biens immobiliers, qui sont des immeubles. Les automobiles, les bateaux et les équipements lourds sont des exemples de biens personnels. Les impôts fonciers sont imposés au niveau de l’État ou de la municipalité, et ils diffèrent d’un État à l’autre.
Est-il vrai que les ventes de maisons sont exemptes d’impôts?
Oui. Les ventes de maisons sont exonérées de taxes si l’état de la propriété répond à des critères précis :
Le vendeur doit avoir été propriétaire de la maison pendant au moins deux des cinq dernières années et l’avoir utilisée comme résidence principale (jusqu’à la date de clôture). Pour se qualifier, il n’est pas nécessaire que les deux années soient consécutives.
Le vendeur ne doit pas avoir vendu une maison au cours des deux années précédentes et bénéficié de l’exonération de l’impôt sur les plus-values.
Le vendeur n’est pas redevable d’impôts sur la vente de sa maison si les bénéfices ne dépassent pas le seuil d’exclusion (250 000 $ pour les célibataires et 500 000 $ pour les personnes mariées déclarant conjointement).
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Quand je vends ma maison, comment éviter de payer des impôts ?
Vous pouvez éviter de payer des impôts sur la vente de votre maison de plusieurs façons. Voici quelques exemples:
Les pertes en capital doivent être utilisées pour compenser les gains en capital. Les pertes en capital de l’année précédente peuvent être reportées pour équilibrer les bénéfices des années suivantes.
Envisagez de demander l’exception de résidence principale à l’IRS. Vous pouvez exclure jusqu’à 250 000 $ de gains en capital si vous êtes un contribuable célibataire et jusqu’à 500 000 $ si vous êtes marié et produisez conjointement (certaines restrictions s’appliquent). 1
Un échange 1031 vous permet également de transférer les bénéfices de la vente d’un bien locatif ou d’un investissement dans un investissement similaire dans un délai de 180 jours.
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Quand je vends ma maison, combien de taxes dois-je payer ?
Le montant de l’impôt que vous payez est déterminé par le montant du gain provenant de la vente de votre maison ainsi que votre tranche d’imposition. Vous ne devez rien si vos revenus ne dépassent pas le niveau d’exclusion et que vous suivez les critères de l’IRS pour demander l’exclusion. Si vos revenus dépassent le niveau d’exclusion et que vous gagnez entre 40 400 $ et 441 450 $, vous devrez payer un impôt de 15 % sur les gains (en fonction de votre statut de déclaration unique). 5
Dois-je déclarer la vente de ma maison à l’Internal Revenue Service (IRS) ?
Si aucune des situations suivantes ne s’applique à vous, vous n’êtes peut-être pas obligé de divulguer la vente de votre maison :
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Vous avez un gain imposable (moins de 250 000 $ pour les contribuables célibataires et moins de 500 000 $ pour les contribuables mariés déclarant conjointement) de la vente de votre maison.
Un formulaire 1099-S vous a été envoyé, détaillant les revenus des transactions immobilières.
Même si tout ou partie du gain tombe dans les limites d’exclusion, vous devez le déclarer comme imposable.
Quelles sont les conséquences de la vente d’une maison dans les deux ans suivant l’achat ?
Il est peu probable que vous soyez admissible à l’exclusion de gain de 250 000 $ / 500 000 $ sur la vente de votre maison principale. En effet, pour être admissible à l’exemption, vous devez avoir vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq années précédentes et vous ne pouvez pas utiliser l’exemption plus de deux fois en deux ans.
Il existe cependant certaines exceptions dans les situations suivantes : Le service militaire, la perte d’un conjoint et la réinstallation du travail sont les raisons les plus courantes pour bénéficier d’une exemption partielle. L’IRS propose une feuille de calcul pour vous aider à déterminer combien vous pouvez déduire ; voir le sujet 701.
Lorsque vous vendez une résidence secondaire, devez-vous payer des impôts sur les plus-values ?
Étant donné que l’IRS n’accorde que des exonérations d’impôt sur les plus-values pour les résidences principales, il est impossible d’éviter de payer des impôts sur les plus-values sur la vente d’une deuxième maison sans la transformer en résidence principale en utilisant la règle des deux sur cinq (vous y avez habité pendant un total de deux des cinq dernières années). En termes simples, vous décidez que vous avez passé suffisamment de temps au même endroit pour en faire votre résidence principale. 21
Do You Pay Capital Gains On Primary Residence
Ce n’est pas configuré pour être la résidence admissible à l’exemption si l’une des propriétés a été achetée en grande partie à titre d’investissement. La frontière entre un immeuble de placement et une propriété de vacances est tracée comme suit : il s’agit d’un immeuble de placement si le contribuable est propriétaire du bien depuis deux ans, il a été loué à quelqu’un à un taux de location équitable pendant au moins 14 jours au cours de chacune des deux années précédentes, et il n’a pas été utilisé à des fins personnelles pendant 14 jours ou 10 % du temps où il a été autrement loué au cours des 12 mois précédents, selon le plus élevé des deux.
Si vous ou votre famille l’utilisez plus de deux semaines par an, il est probable qu’ilêtre considéré comme un bien personnel et non comme un immeuble de placement, et donc assujetti à l’impôt sur les gains en capital, comme le serait tout autre bien autre que votre résidence principale.
